ワンルームマンション投資の成功例3選｜会社員向けモデルケース

ワンルームマンション投資の成功とは?成功と言える基準

成功の定義は、投資家の目的によって異なります。まずは、何年保有するのか、毎月いくらまでなら持ち出しを許容できるのかを決めておきましょう。

そのうえで、投資の成否は、毎月の収支だけでなく、売却時の手取りまで含めたトータル収支で判断します。ローン返済には元金返済が含まれるため、毎月の収支がわずかな赤字でも、負債が減って売却時に資産が残ることがあります。反対に、毎月は黒字でも、物件価格の下落や多額の修繕で、最終的に損失となる場合もあります。

トータル収支は、次の2ステップで求めます。

① 売却手取り額
売却価格 − 売却にかかる費用・税金 − 売却時のローン残高

② トータル収支
保有期間中の累計手残り + ①の売却手取り額 − 購入時に投じた自己資金・諸費用

• 累計手残り：毎月の家賃収入から、ローン返済と経費を引いた残りを、保有期間中すべて合計した金額です（赤字なら持ち出し分としてマイナスになります）
• 自己資金・諸費用：頭金と、購入時にかかる手数料や税金などの合計です

売却価格は将来の予測にすぎません。ローン残高が売却価格を上回ると、①がマイナスになることもあります。購入前に、売却価格が想定より低い場合でも資金繰りが成り立つかを確認してください。

ワンルームマンション投資の成功例を探す方へ|会社員のモデルケース3つ

以下の3つのケースは、会社員を想定して条件を整理した想定の事例です。実際の結果は、購入価格、賃料、融資条件、市況、物件管理などによって変わるため、同じ結果になるとは限りません。

ご自身の場合にどうなるかは、購入価格、家賃、借入額、返済期間などの条件をもとに、購入前に試算して確かめましょう。

ケース1：駅近を選び、空室を抑える（30代会社員）

このケースの目指す状態：空室が短く、家賃収入が安定していること

30代の会社員Aさんは、将来の収入源を増やすことを目的に、東京23区内の購入価格3,000万円のワンルームマンションを購入する想定です。物件は、複数路線を使える駅近のエリアを選びました。こうしたエリアは単身者の入居候補を集めやすく、退去後も次の入居者が決まりやすい傾向があります。

家賃は月10万円を想定しています。購入前に、周辺の賃貸募集の家賃を自分でも調べ、販売会社が示した家賃が相場の範囲内かを確かめました。

空室が年1か月に収まれば、年間の家賃収入は110万円です。空室が3か月続くと90万円に下がり、20万円の減収になります。ローン返済や経費は空室でも変わらないため、手元に残るお金も20万円減ります。空室を短くできる立地かどうかが、収支を左右します。

ケース2：本業と両立できる規模で長期運用する（40代会社員）

このケースの目指す状態：本業に支障を出さず、保有を続けられていること

40代の会社員Bさんは、定年後の収入源を少しずつ増やすことを目的に、ワンルームマンションを1戸購入する想定です。平日は本業が忙しいため、入居者の募集、家賃の回収、退去時の手続きは、賃貸管理会社に委託します。これにより、日常の管理に時間を取られず、本業を続けながら運用できます。

ただし、任せきりにはしません。管理会社からの報告を定期的に確認し、募集条件や修繕の内容は自分で判断します。

借入は、毎月の返済が給与収入でまかなえる範囲に抑えました。購入前には、空室が続いた場合や金利が上がった場合でも返済を続けられるかを試算し、貯蓄の一部を空室や修繕に備える資金として別に確保しています。

購入後は、年に一度、収支や売却査定を確認し、保有を続けるか売却するかを見直します。

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ケース3：売却時の手取りまで確認して判断する（30代後半会社員）

このケースの目指す状態：売却した場合のトータル収支がプラスになっていること

30代後半の会社員Cさんは、毎月の収支だけでなく、売却した場合にいくら残るかを購入前に試算しました。

試算の条件は、ケース1と同じ物件(購入価格3,000万円、家賃月10万円、空室は年1か月)で、借入2,900万円(頭金100万円)、年間経費30万円、金利2%、返済期間40年です。購入時の諸費用は約130万円で、用意する現金は約230万円です。10年保有すると、毎月の収支は合計で約254万円の持ち出し、10年後のローン残高は約2,376万円です。

10年後の売却価格	売却手取り額	トータル収支
3,100万円(上昇)	約615万円	約＋131万円
3,000万円(横ばい)	約519万円	約＋35万円
2,600万円(下落)	約133万円	約−351万円

※売却費用は、仲介手数料などを含めて売却価格の約3.5%と仮定しています。トータル収支は、売却手取り額から累計の持ち出し254万円と、自己資金・諸費用230万円を引いた金額です。

上昇や横ばいならわずかにプラスになる一方、大きく下落すると損失になります。頭金が少ない分、下落時の損失も大きくなります。そこでCさんは、下落しても売却を急がずに済むよう、毎月の持ち出しを賄える手元資金を確保しました。

なお、譲渡所得税は別途かかります。減価償却によって取得費が減るため、課税対象は購入価格との差額より大きくなる場合があります。横ばいのプラスは、税や修繕費で消えることもあります。

成功例から見る、ワンルームマンション投資のメリット・デメリット

ワンルームマンション投資には、長期的な収入や団信の活用といったメリットがある一方、収支悪化や売却時の損失といったリスクもあります。ここでは、メリットとデメリットを2つずつ解説します。

メリット：ローン完済後の家賃収入を見込める

入居者がいれば、毎月の家賃収入からローン返済や経費を支払いながら、返済が進むにつれて負債が減っていきます。ローン完済後は、管理費、修繕積立金、税金、修繕費などを差し引いた家賃収入が、手元に残る可能性があります。

ただし、将来の家賃水準や空室率、維持費は確定していません。長期保有を前提にするなら、複数の条件で収支を確認しておきましょう。

メリット：団体信用生命保険を活用できる場合がある

不動産投資ローンでは、団体信用生命保険(団信)に加入できる場合があります。契約内容によりますが、被保険者が死亡または高度障害状態になったときに、保険金でローン残高が弁済される仕組みです。

万一の際に、ローンの負担がない状態で不動産を家族に残せる可能性があります。ただし、保障範囲や加入条件は金融機関や商品ごとに異なるため、通常の生命保険との保障内容や保険料を比較したうえで判断しましょう。

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デメリット：空室・家賃下落・修繕で収支が悪化するリスクがある

空室期間は家賃収入がなくなりますが、ローン返済、管理費、修繕積立金、固定資産税などの支出は続きます。退去時には、原状回復、室内クリーニング、広告料、設備交換などの費用もかかります。

築年数の経過や周辺の競合物件の増加で、家賃を下げなければ入居者を確保しにくくなることもあります。管理費や修繕積立金も、長期修繕計画の見直しで増額される場合があります。

デメリット：金利上昇や売却価格の下落で損失が生じる可能性がある

変動金利型のローンでは、金利が上昇すると返済額が増え、家賃が同じでも毎月の手残りが減少します。とくに頭金が少なく借入額が多いほど、金利上昇や空室の影響を受けやすくなります。

売却時には、物件価格が購入価格を下回る可能性があります。モデルケース3の下落ケースのように、売却費用を含めると損失になる場合もあります。また、不動産は株式のようにすぐ売却できる資産ではなく、売却に時間がかかることもあります。

成功を遠ざける失敗例

ワンルームマンション投資では、営業担当者の説明を鵜呑みにしたり、目先の数字だけで判断したりして、失敗につながるケースがあります。ここでは、初心者がやりがちな5つのNGな投資方法と、それぞれの対策を解説します。

1．節税になるという説明だけで購入を決める

減価償却費などにより節税効果が見込める場合はありますが、節税は支出や損失を補うものではありません。税金が戻ることと、投資で利益が出ることは別です。

不動産所得が赤字で、一定の要件を満たす場合は、給与所得との損益通算で税負担が軽くなります。しかし、ローン元金の返済は経費にならないため、現金は減っているのに帳簿上は黒字となり、税負担が生じることもあります。減価償却費は現金支出を伴いませんが、売却時には取得費が減るため、譲渡所得が大きくなる可能性があります。

対策：節税額ではなく、税引後の現金収支と最終的な売却損益で判断します。

2．表面利回りや満室前提の試算だけで判断する

表面利回りは、満室時の年間家賃収入を物件価格で割った簡易指標です。購入時の諸費用、空室損失、管理費、修繕積立金、賃貸管理料、固定資産税、修繕費、ローン返済は反映されません。満室が続き、家賃も下がらず、修繕も発生しない前提の収支表は、現実的とは言えません。

対策：支出を漏れなく入れて、ローン返済後のキャッシュフローまで確認します。あわせて、家賃収入から運営費を差し引いた金額で年間返済額をどの程度まかなえるかを示す「返済余裕率」も確認しましょう。提案された収支表は、周辺の賃料相場と照らして、自分でも検算してください。

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3．サブリースや家賃保証を過信する

サブリースは、管理会社などが物件を借り上げ、オーナーに保証賃料を支払う仕組みです。空室時の収入変動を抑える効果が期待できる一方、保証賃料は市場家賃より低く設定されるのが一般的です。契約には、賃料改定条項、免責期間、中途解約条件、修繕費負担などが含まれることがあります。

対策：家賃保証があるから安全と判断せず、契約書で保証額、見直し条件、解約条件、オーナー負担を確認します。

4．出口戦略を考えずに、新築プレミアムのある物件を購入する

新築物件は、設備の新しさや入居者募集のしやすさが期待できます。ただし、販売経費などを含む新築時の価格で購入するため、購入直後に中古物件として売ると価格差が生じる可能性があります。

対策：新築・中古のどちらが有利かは一律には決まりません。エリア、専有面積、駅からの距離、築年数、家賃水準をそろえて比較し、購入総額に対して、どれだけの収益と返済余力を確保できるかで判断します。

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5．管理状況と長期修繕計画を確認せずに購入する

区分マンションでは、専有部分だけでなく建物全体の管理状態が、資産価値や入居者募集に影響します。修繕積立金が不足していると、大規模修繕時に一時金を徴収されたり、積立金が増額されたりする可能性があります。

対策：共用部の清掃状況、管理組合の運営、修繕積立金の残高、滞納状況、修繕履歴、長期修繕計画を確認します。重要事項調査報告書や総会議事録、長期修繕計画書を取り寄せ、不明点は管理会社や仲介会社に質問してください。

まとめ

ワンルームマンション投資で成功するかどうかは、毎月の収支だけでなく、売却時の手取りまで含めたトータル収支で判断します。3つのモデルケースから、成功につながりやすいポイントは次の3つです。

• 立地や家賃相場など、収支の前提を自分でも確認する
• 本業と両立できる範囲に、規模と返済を抑える
• 売却価格が下がった場合も含め、トータル収支で検証する

購入前に厳しい条件でも収支が成り立つかを確かめ、購入後も年に一度程度は売却査定を確認して、数字を更新していきましょう。まずは、ご自身の条件で収支とトータル収支を試算するところから始めてみましょう。

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不動産投資を検討する際は、物件の立地や賃貸需要だけでなく、自己資金や借入状況、購入後の収支を踏まえて判断することが大切です。

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