【副業×不動産】サラリーマンの不動産投資は始めていい？始め方とリスクを徹底解説

副業×不動産投資がサラリーマンに注目される理由

近年、多くの企業でサラリーマンの副業が解禁され、勤務時間外の働き方の選択肢が広がっています。

こうした流れと並行して、「人生100年時代」と言われる中で将来への経済的な不安から本業以外の収入源を求める人が増えており、その代表的な選択肢として不動産投資が注目されています。

不動産投資とは何か

不動産投資とは、マンションやアパートなどの不動産を購入し、入居者に貸し出すことで家賃収入を得る資産運用の方法です。

株式投資のように日々の価格変動を確認する必要が比較的少ないことに加え、管理会社に業務を委託できるため、本業と両立しやすい点も特徴です。

サラリーマンが不動産投資に注目する理由

サラリーマンが不動産投資に関心を持つ背景には、主に3つの理由があります。

1つ目は、将来の収入に対する不安です。平均寿命の延伸によって老後の生活期間が長くなるなか、年金だけに依存しない資産形成の必要性が高まっています。

2つ目は、物価上昇（インフレ）への危機感です。物価が上がり続けると、現金や預貯金の実質的な価値は目減りしてしまいます。そのため、本業以外にも継続的な収入源を確保したいと考える人が増えています。

3つ目は、情報収集のしやすさです。管理会社のサポート体制が整い、不動産投資ポータルサイトも充実してきたことで、以前よりも多くの情報を比較しながら投資を検討しやすくなりました。

こうした複数の要因が重なり合い、資産運用の選択肢として不動産投資を検討するサラリーマンが増えています。

副業と不動産投資の関係｜就業規則・法律上の扱いは？

「会社で副業が禁止されているけれど、不動産投資を始めても問題ないのだろうか」と不安に感じる人もいるでしょう。

不動産投資は、一般的には副業ではなく資産運用として扱われることが多いです。ただし、企業によって対応は異なります。運営規模や職業によっては注意が必要です。

法律上、副業は禁止されているのか

日本の法律には、副業そのものを一律に禁止する明確な規定はありません。

また、近年は国による制度整備が進み、多くの企業で副業を認める動きが広がっています。ただし、副業に関するルールは企業ごとに異なるため、不動産投資を始める前に、自社の就業規則を確認することが大切です。

企業が副業を制限する理由としては、本業への支障や情報漏えい、競業行為などが挙げられます。

不動産投資が「副業」とみなされにくい理由

不動産投資が副業とみなされにくいのは、自分が働いて報酬を得る労働とは異なり、不動産を運用して家賃収入を得る「資産運用」だからです。株式投資などと同様の扱いを受けることが一般的です。

また、入居者の募集や家賃の回収、建物の管理などの業務を管理会社に委託できるため、本業への影響を抑えながら運用できる点も特徴です。さらに、相続や転勤などをきっかけに、本人の意思とは関係なく賃貸経営を始めるケースもあります。

このような背景から、不動産投資を一律に副業として扱わない企業も少なくありません。ただし、これはあくまで一般的な傾向であり、副業に関する規定は会社ごとに異なります。

実際に不動産投資を始める前には、必ずご自身の勤務先の就業規則を確認するようにしてください。

注意が必要なケース

不動産投資は副業とみなされにくいものの、運営方法や職業によっては注意が必要です。

例えば、戸建て5棟以上、アパート・マンション10室以上の「事業的規模」になった場合や、自主管理に多くの時間を費やして本業に支障が生じた場合は、会社から問題視される可能性があります。また、国家公務員や地方公務員には法律上の制限があり、民間企業とは異なるルールが適用されるため、事前に所属機関の規定を確認しておくことが大切です。

住民税の納付方法にも注意しておこう

会社に知られたくない場合は、確定申告時に住民税の納付方法を、給与天引きの「特別徴収」ではなく、自分で納付する「普通徴収」に選択しましょう。

特別徴収のままだと不動産所得の分も給与にまとめて天引きされ、勤務先に副収入が伝わる可能性があります。ただし、自治体によっては普通徴収でも通知書が会社に送られる場合があり、その際に副収入がわかる可能性がある点には注意が必要です。

サラリーマンが不動産投資をするメリット

不動産投資には、本業を持つサラリーマンだからこそ活かせるメリットが数多くあります。ここでは「本業との両立のしやすさ」「安定収入」「融資面での有利さ」「資産形成」という4つの観点から、その魅力を見ていきましょう。

1．本業と両立しやすい

不動産投資は、入居者募集や家賃集金、クレーム対応といった実務を専門の管理会社に業務委託できます。管理会社に委託すれば、オーナーがすることは月々の収支報告書に目を通す程度で済むことも多く、本業に集中しながら運用を続けられます。

また、株式やFXのように毎日の値動きをチェックする必要がなく、精神的な負担が少ない状態で取り組める点も、忙しいサラリーマンにとって大きな魅力です。

2．手間が少なく安定収入が得られる

入居者がいる限り、毎月安定した家賃収入が得られます。たとえば家賃10万円の物件でローン返済や管理費が月8万円だとすると、毎月2万円が手元に残る計算になります。この「手元に残るお金（キャッシュフロー）」が、生活にゆとりをもたらします。

給与のように景気や人事評価に左右されにくく、契約期間中は毎月ほぼ決まった金額の収入が見込めるため、収支計画を立てやすいという安定感もあります。

3．融資面でサラリーマンが有利

金融機関は融資の審査で、年収、勤続年数、勤務先の規模や安定性などを重視します。安定した給与収入があるサラリーマンはこれらの条件を満たしやすく、「返済能力が高い」と判断されて融資を受けやすい傾向にあります。

自己資金に融資を組み合わせる「レバレッジ効果」（少ない自己資金で大きな資産を動かす仕組み）により、効率的な資産形成が可能です。

4．資産形成につながる

不動産投資では、ローンを返済しながら資産を形成できます。ローンを完済すれば、不動産という資産が手元に残り、家賃収入を継続的に得ることも可能です。

また、不動産所得が赤字になった場合には、減価償却費などの経費を活用して給与所得と損益通算できるため、所得税や住民税の負担を軽減できる可能性があります。

不動産投資ローンでは団体信用生命保険への加入が一般的です。万が一の際には保険金によってローンの残債が返済されるため、家族に収益物件を残せる場合があります。

不動産投資のデメリット・リスク

不動産投資には多くのメリットがある一方で、事前に理解しておくべきリスクもあります。ここでは、代表的な4つのリスクについて解説します。

1．空室・価格変動リスク

不動産投資では、入居者がいなければ家賃収入を得られません。その間も、ローンの返済や管理費、修繕費などの支出は発生するため、収支が悪化する可能性があります。

また、人口の減少や周辺環境の変化、近隣に新しい賃貸物件が増えることによって、家賃を引き下げなければならない場合もあります。

さらに、不動産価格が下落すると、購入時よりも低い価格でしか売却できない可能性があります。場合によっては、物件を売却してもローンを完済できず、自己資金で不足分を補わなければならないケースもあります。

2．初期費用・ローンの負担

不動産投資では、物件価格だけでなく、頭金や登記費用、不動産取得税、仲介手数料、火災保険料などの費用も必要になり、物件によっては数百万円単位の自己資金が必要になる場合があります。

また、多くの人は不動産投資ローンを利用しますが、変動金利の場合は将来的な金利上昇によって毎月の返済額が増え、手元に残るお金が少なくなる可能性があります。融資を活用する「レバレッジ効果」は収益を大きくする一方、損失も大きくする諸刃の剣であるため、金利上昇や空室が長引いた場合を想定し、無理のない資金計画を立てることが重要です。

3．税務トラブル・確定申告のリスク

不動産投資を行うと、原則として確定申告が必要になります。経費の計上方法を誤ったり、申告漏れが発生したりすると、不足していた税金を追加で納めなければならない場合があります。

特に減価償却費や修繕費など経費として計上できる範囲を誤解しやすいため、不動産投資を始める前に、税務に関する基本的な知識を身につけておくと安心です。

4．管理・運営上のリスク

不動産投資では、管理会社の選び方が収益に大きく影響します。

管理会社には、入居者の募集や家賃の回収、建物の管理、入居者からの問い合わせ対応など、多くの業務を任せることができます。そのため、本業を持つサラリーマンにとっては、信頼できる管理会社を選ぶことが重要です。

一方で、管理体制が十分ではない場合、家賃滞納や騒音などのトラブルへの対応が遅れたり、清掃や設備点検が行き届かず物件の魅力が下がったりする可能性があります。

管理会社を選ぶ際は、管理実績や入居率、管理手数料、トラブルへの対応体制などを確認し、複数の会社を比較することが大切です。

副業として不動産投資を始める5つのステップ

不動産投資は、物件を購入すればすぐに収益が得られるわけではありません。目的や予算を整理したうえで、情報収集や物件選びを進めることが重要です。ここでは、副業として不動産投資を始めるための基本的な流れを5つのステップに分けて解説します。

ステップ1：目的と資金計画を明確にする

まずは、不動産投資を始める目的を明確にしましょう。

「副収入を得たい」「老後資金を準備したい」「資産形成に取り組みたい」など、目的によって選ぶ物件や投資方法は異なります。

あわせて、副業として不動産投資を行う場合は、事前に自社の就業規則を確認しておきましょう（詳しくは第2章「注意が必要なケース」「住民税の納付方法にも注意しておこう」を参照）。

そのうえで、自己資金や毎月の返済可能額を確認し、無理のない資金計画を立てることが大切です。

ステップ2：情報収集を行う

不動産投資を始める前に、基本的な知識を身につけましょう。

書籍やセミナーを活用して投資の仕組みを学ぶとともに、不動産投資サイトで物件価格や家賃相場を調べることで、市場の動向を把握しやすくなります。

一つの情報だけを参考にするのではなく、複数の情報を比較することも重要です。

ステップ3：投資スタイルを決める

不動産投資には、区分マンション投資や一棟アパート投資など、さまざまな投資方法があります。

区分マンション投資は比較的少額から始めやすく、管理の負担を抑えやすい点が特徴です。一方、一棟アパート投資は高い収益を期待できる反面、多額の資金が必要になる場合があります。

自分の資金力や投資の目的に合わせて、適した投資スタイルを選びましょう。

ステップ4：融資可能額を確認する

物件を探す前に、金融機関で借り入れ可能な金額の目安を確認しておきましょう。融資可能額を把握しておけば、予算に合った物件を効率的に探せます。

サラリーマンは安定した収入があるため、融資審査で有利になる傾向があります。ただし、金融機関によって金利や融資条件は異なるため、複数の金融機関を比較することが重要です。

将来的な金利上昇も考慮しながら、無理のない返済計画を立てましょう。

ステップ5：物件・エリアを選ぶ

不動産投資では、物件そのものだけでなく、立地の選定も重要です。

駅からの距離や周辺の生活環境、人口動態、再開発計画などを確認し、安定した賃貸需要が期待できるエリアを選びましょう。

また、新築と中古では利回りや修繕費の考え方が異なるため、それぞれの特徴を比較しながら検討することが大切です。

まとめ：副業としての不動産投資は正しい知識があれば怖くない

不動産投資は、多くの場合、副業ではなく資産運用として扱われます。そのため、会社員でも取り組みやすく、将来に向けた資産形成の手段として活用できます。一方で、空室や金利上昇などのリスクもあるため、メリットだけで判断することは避けなければなりません。

不動産投資を始める際は、まず勤務先の就業規則を確認しましょう。そのうえで、メリットだけでなくリスクも理解し、無理のない資金計画を立てることが大切です。

【参考資料】
■人事院「一般職の国家公務員の兼業について（Ｑ＆Ａ集）」
https://www.jinji.go.jp/content/000004413.pdf
■人事院「人事院規則14ｰ8（営利企業の役員等との兼業）の運用について」
https://www.jinji.go.jp/seisaku/kisoku/tsuuchi/14_fukumu/1403000_S31shokushoku599.html
■国税庁「No.1373 事業としての不動産貸付けとそれ以外の不動産貸付けとの区分」
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1373.htm
■国税庁「住民税の徴収方法の選択（令和７年分申告）」
https://www.keisan.nta.go.jp/r7yokuaru/cat1/cat13/cat132/cat1324/cid395.html