不動産投資のリスクとは？やめとけと言われる理由と対策を解説

不動産投資が「やめとけ」と言われる理由

不動産投資が「やめとけ」と言われるのは、空室・金利・修繕費など見落としがちなリスクが多いからです。以下では代表的な4つのリスクを解説します。仕組みを理解し対策を立てておけば、失敗の可能性を大きく減らせます。

1．多額の借入（ローン返済リスク）

不動産投資では、多くの場合、銀行などからローンを組んで物件を購入します。不動産投資ローンは住宅ローンより金利が高く、2026年現在でメガバンクで1%台後半〜2%台、地方銀行・信用金庫で2%台前半〜4％前後、ノンバンクで3％〜です。

例えば3,000万円を金利2%・35年ローンで借りた場合、月々の返済額は約10万円ですが、金利が2.5%まで上がると約10.7万円と、年間約8.4万円の負担増になります。収入が減った場合や金利がさらに上昇した場合は返済が難しくなり、物件価値が下がれば売却してもローンが残るオーバーローンに陥るリスクもあります。

対策として、金利が1〜2%上昇しても返済できる計画を立て、自己資金は物件価格の10〜20%程度を用意することが一般的ですが、金融機関や投資戦略によって異なります。複数の金融機関を比較し、金利タイプ・条件を確認したうえで選ぶことが重要です。

2．空室や家賃滞納のリスク

物件を購入しても常に満室とは限らず、空室が長引くと家賃収入が途絶え、自己資金からローンや維持費を持ち出す事態になりかねません。日本賃貸住宅管理協会の調査（2023年度）によると、空室率は首都圏・関西圏で3%台なのに対し、地方では7%台と、都市部と地方で2倍以上の差があります。都市部の物件ほど空室リスクは低い一方、価格も高くなる傾向があるため、立地選びは慎重に検討する必要があります。

たとえばワンルームを月10万円で貸していた場合、空室が2か月続くだけで20万円の収入減です。入居者の家賃滞納も、督促や法的手続きに手間がかかるリスクの一つです。

対策としては、賃貸需要の安定した立地を選ぶこと、入居審査の徹底、家賃保証会社の利用、管理会社への委託による迅速な対応が有効です。

3．修繕費や税金などランニングコストの負担

物件を所有すると、修繕費や固定資産税、管理費などのランニングコストが継続的に発生します。国土交通省「令和5年度マンション総合調査」によると、マンションの月々の平均ランニングコスト（平米単価）は以下の通りです。

• 管理費：230.1円／㎡
• 修繕積立金：186.5円／㎡
• 合計：416.6円/㎡

25㎡の住戸の場合（小数点以下切り捨て）

• 管理費：230.1円 × 25㎡ = 5,752円
• 修繕積立金：186.5円 × 25㎡ = 4,662円
• 合計：約10,414円／月（約12.5万円／年）

築年数が古い物件ほど、配管や外壁など予想外の修繕が発生しやすいため、家賃収入の5〜10%程度を目安に修繕用の予備費を積み立てておくと安心です。また、LED照明や省エネ性能の高い給湯器などを導入しておくと、入居者の光熱費負担が減って空室対策にもなり、結果的に長期的な維持費の抑制にもつながります。

4．不動産投資の知識不足による失敗リスク

知識がないまま参入すると、表面利回りだけを見て割高な物件を購入したり、修繕費を見積もらずに後から資金繰りに苦しんだりと、判断ミスによる失敗が起こりやすくなります。中には、悪質な業者に相場より高い価格で売りつけられるケースもあります。

これを避けるには、書籍やセミナーで基礎知識を身につけつつ、不動産会社だけでなくファイナンシャルプランナーなど中立的な立場の専門家にも相談できる体制を整えておくと安心です。

不動産投資をやめたほうがいい人の特徴

ここまで紹介した4つのリスクは、誰にでも起こりうる一般的な注意点です。ここからは視点を変えて、「自分自身がそのリスクに弱い属性かどうか」をセルフチェックしていきましょう。

特に以下の3つの特徴に当てはまる方は、無理をすると生活や精神面の負担が大きくなるため注意が必要です。

1．自己資金が少ない／ローンだけで買う人

自己資金がほとんどないままローンだけで物件を買うと、家賃収入だけでは返済をまかないきれず、毎月赤字になるケースがあります。特に金利上昇局面では返済額が増えやすく、収入が減った際に返済が滞り、最悪の場合は物件の売却や差し押さえにつながることもあります。

対策としては、物件価格の10〜20%程度の自己資金を用意することが一つの目安です。無理な借入は避け、余裕を持った返済計画を立てましょう。

2．高いリターンや短期利益を狙う人

不動産投資は本来、長期的にコツコツ収益を積み上げる投資です。短期間で大きく儲けようとすると、相場より割高な物件を掴んだり、根拠のない高利回りをうたう物件に飛びついたりして、大きな損失を招きがちです。特に、数年での転売益（キャピタルゲイン）だけを狙う投資は、市況の変動に左右されやすく、初心者には難易度が高い手法といえます。

目先の利益ではなく、長期的な資産形成を目的として、家賃収入の積み上げ（インカムゲイン）を中心に安定した収益を狙う姿勢が成功への近道です。

3．不動産の知識が全くない人

不動産投資には、利回りの計算方法や、税金・法律などの専門的な知識が必要です。これらを知らずに始めると、実際は儲からない物件を「お得」と誤解して購入してしまうなど、判断を誤りやすくなります。

書籍やセミナーで基礎知識を身につけ、わからない点は専門家に相談しながら知識をアップデートしていくことが、失敗を防ぐ近道です。

不動産投資に向いている人の特徴

不動産投資に向いている人には、次の3つの特徴があります。リスクを正しく理解し、自分のライフスタイルや資金計画に合った投資スタイルを選べる人ほど、成功する可能性が高まります。

1．安定した収入がある

安定した収入があると、ローンの返済やランニングコストの支払いに余裕を持って対応でき、投資を安心して続けられます。特に、収入が減った場合や金利が上昇した場合でも慌てずに対応できる点は大きな強みです。

給与収入に加えて副業など複数の収入源を持っておくと、より安定した基盤になります。

2．勉強や調査を続けられる

不動産市場は家賃相場や金利、地域の需要などが常に変化しています。日頃から情報収集や勉強を続けられる人は、「今は買い時か」「この物件は相場より割高ではないか」といった判断がしやすくなり、有利なタイミングでの購入・売却につながります。

情報の鮮度が投資の成果を左右するため、学び続ける姿勢が欠かせません。

3．長期目線で投資できる

不動産投資は、家賃収入をコツコツ積み上げながら数十年かけて資産を築いていく投資です。短期的な価格変動に一喜一憂して焦って売却してしまうと、かえって損をすることもあります。

腰を据えてじっくり保有し続けられる人ほど、安定した利益を得やすくなります。

3つの特徴に共通するのは、「目先の変化に振り回されず、備えと学びを続けられるかどうか」という点です。

不動産投資で初心者が成功するための基本ポイント

初心者が不動産投資で成功するためには、以下の4つの基本ポイントを押さえておくことが重要です。物件選びや資金計画など、最初の判断を誤ると後から修正しにくいのが不動産投資の特徴のため、最初の一歩を慎重に踏み出すことが将来の成功の基盤になります。

1．投資の目的を明確にする

まず、投資の目的を明確にすることが重要です。「老後の年金代わりに月10万円の家賃収入を得たい」「生命保険代わりに家族に資産を残したい」「早期リタイアに向けて資産を増やしたい」など、具体的な目標を設定しましょう。

目的が明確であれば、それに合った物件選びや投資戦略を立てやすくなり、途中で方針がぶれずに一貫した計画で進められます。例えば「老後資金」が目的なら、値上がり益より安定した家賃収入を重視した築浅の区分マンションが向いていますし、「相続対策」が目的なら、評価額を下げやすい一棟物件が選択肢に入るなど、目的によって選ぶべき物件のタイプも変わってきます。

2．物件選びは慎重に、周辺相場やリスクを把握

物件選びは不動産投資の成否を分ける、最も重要なステップです。人口動態や賃貸需要が安定しているか、周辺の家賃相場と比べて割高でないかなど、地元の市場動向をよく調査したうえで選定しましょう。

あわせて、建物の老朽化状況や将来的な資産価値の見込みも確認しておくことが大切です。物件選びの判断力は経験と知識の積み重ねによって養われるものなので、焦らず情報収集を重ねながら見極めることが、失敗を防ぐ近道になります。

3．不動産会社任せにせず、自分で情報収集

不動産会社に任せきりにせず、自分でも情報を収集する姿勢が大切です。不動産会社は物件を売ることが仕事なので、提示された利回りや将来性の説明を鵜呑みにせず、地元の市場動向や物件の詳細を自分自身でも調べたうえで判断しましょう。

自ら情報を集める習慣があると、複数の不動産会社を比較したときに、信頼できる会社かどうかも見極めやすくなります。常に新しい情報を取り入れ続けることが、長期的な投資の成功率を高めます。

4．小規模（ワンルーム）から経験を積む

初心者は、まずワンルームマンションなど小規模な物件から始めるのがおすすめです。少ない自己資金と借入額で始められるため、万が一失敗しても損失を抑えられ、リスクを取りすぎずに済みます。

小規模な物件で「収支の管理」「入居者対応」「管理会社とのやり取り」といった実務経験を積んでおくと、その後より規模の大きい物件に挑戦する際の判断力が身につきます。経験を重ねながら段階的に投資額を増やしていくことが、着実に成功へ近づく王道のステップです。

不動産投資の成功事例・失敗事例

不動産投資の成功と失敗を理解するには、具体的な事例を知ることが近道です。数字やリスクの説明だけでは実感が湧きにくくても、実際の事例を見ることで「自分だったらどうなるか」をイメージしやすくなります。

成功事例・失敗事例の両方を知り、自分の状況に照らし合わせることで、より堅実な投資判断につながります。

生命保険代わりに購入した成功事例

たとえば、団体信用生命保険（団信）付きのローンでワンルームマンションを購入したケースでは、契約者に万が一のことがあった場合、団信によってローン残債が完済され、家族はその後の家賃収入をそのまま受け取れる資産として残せます。

実際に、毎月安定した家賃収入を得ながら、生命保険の代わりとしてこの仕組みを活用し、将来家族に資産を引き継ぐ計画を立てている投資家もいます。通常の生命保険と異なり、家賃という形で継続的な収入も見込める点が、この方法の大きな魅力です。

安易な購入で赤字になった失敗事例

たとえば、営業担当者の「利回り8%」という説明を鵜呑みにして地方のワンルームマンションを購入したものの、実際は空室が続き、家賃収入がローン返済額を下回って毎月赤字となるケースがあります。周辺の賃貸需要や競合物件を自分で調べず、業者の説明のみを信じて即決してしまったことが主な原因でした。

このような失敗を避けるには、購入前に自分自身で周辺相場や空室率を調べ、提示された利回りを鵜呑みにしないことが欠かせません。

まとめ：不動産投資は正しい知識と準備があれば成功できる

不動産投資は「やめとけ」と言われることもありますが、正しい知識と計画があれば着実に成果を目指せる投資です。リスクを最小限に抑えるには、次のポイントを押さえておきましょう。

• 投資の目的を明確にする
• 物件選びは慎重に、周辺相場やリスクを把握
• 不動産会社任せにせず、自分で情報収集
• 小規模な物件から経験を積む

現在は日銀の利上げで借入金利が上昇局面にあるため、資金計画は保守的に立てるのがおすすめです。まずは今日から情報収集を始め、小さな一歩から着実な資産形成につなげましょう。

【参考資料】
■日本賃貸住宅管理協会「第28回 賃貸住宅市場景況感調査 『日管協短観』 2023年4月～2024年3月」
https://www.jpm.jp/marketdata/pdf/tankan28.pdf
■セゾンファンデックス「不動産投資ローンの金利相場は何％？金融機関別の目安・返済額シミュレーション・低金利で借りるポイント」
https://www.fundex.co.jp/contents/post/261
■国土交通省「管理組合向け調査の結果」P176・P203
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001750163.pdf