不動産投資は本当に節税になる？シミュレーションで年収別に検証

不動産投資が節税につながる仕組み

不動産投資では、一定の条件を満たすことで所得税や住民税の負担を軽減できる場合があります。その代表的な仕組みが「減価償却」と「損益通算」です。

ここでは、不動産投資で節税につながる基本的な仕組みを解説します。なお、不動産投資は節税だけを目的に行うものではなく、家賃収入や物件価値、維持管理費なども含めて総合的に収益性を判断することが大切です。

節税の基本：損益通算と減価償却

不動産投資で節税効果が期待できる理由は、「減価償却」と「損益通算」という二つの制度を活用できるためです。

まず、減価償却とは、建物や設備などの固定資産の取得費用を、一度に経費として計上するのではなく、法定耐用年数に応じて複数年に分けて経費計上する会計処理です。

【具体例】

• 建物価格：2,000万円
• 法定耐用年数（RC造）：47年（償却率0.022）
• 年間の減価償却費：44万円（2,000万円 × 0.022）

ポイントは、実際に現金が出ていかないにもかかわらず、税務上の経費として認められる点です。これにより、手元のお金を使わずに課税対象となる所得を圧縮する効果が生まれます。

なお、土地は時間の経過によって価値が減少する資産とは考えられていないため、減価償却の対象にはなりません。

次に、損益通算とは、不動産所得で赤字が発生した場合、その赤字を給与所得などのほかの所得と相殺できる制度です。

【具体例】

• 給与所得：1,000万円
• 不動産所得：▲150万円
• 損益通算後の所得金額：850万円（1,000万円 − 150万円）

このように、損益通算によって給与所得と不動産所得の赤字を相殺できます。これにより全体の所得額（課税所得）が圧縮され、給与所得より課税所得を下げることができるため、所得税の還付（または減額）や翌年の住民税軽減といった節税につながります。

ただし、不動産所得の赤字すべてが損益通算の対象になるわけではありません。たとえば、赤字のうち土地を取得するための借入金に係る利子に相当する部分は、損益通算の対象外です。

不動産所得の計算方法

所得税や住民税は、収入そのものではなく、収入から必要経費を差し引いた「所得」に対して課税されます。不動産投資における不動産所得は、次の計算式で求めます。

■不動産所得 ＝ 総収入金額 − 必要経費

総収入金額には、毎月の家賃収入のほか、更新料や礼金なども含まれます。必要経費には、管理委託費、修繕費、損害保険料、固定資産税、借入金利息、減価償却費など、物件の維持管理に必要な費用や税金が含まれます。

必要経費を適切に計上するほど不動産所得が抑えられ、結果として所得税・住民税の負担軽減につながる可能性があります。ただし、経費として計上できる範囲は税法で定められているため、実際に申告する際は国税庁のルールに沿って適切に処理することが重要です。

不動産投資の節税シミュレーション【年収別】

ここでは、不動産投資の節税シミュレーションをもとに、年収ごとの節税効果を比較します。日本の所得税は所得が多いほど税率が高くなる累進課税制度を採用しているため、年収が高い人ほど節税効果が大きくなる傾向があります。

年収400万円から2,000万円の節税額

以下は、一般的な給与所得者を想定した不動産投資の節税シミュレーションです。年間150万円の不動産所得の赤字が発生した場合を前提に、年収別の節税効果を比較します。

【シミュレーション条件】

• 対象：会社員（独身・東京都在住）
• 年齢：40歳未満
• 扶養家族：なし
• 健康保険：協会けんぽ加入
• 適用控除：給与所得控除、基礎控除、社会保険料控除
• 不動産所得の赤字：150万円

なお、実際の所得税や住民税は年収ではなく、各種控除を差し引いた「課税所得」をもとに計算されるため、同じ年収でも節税額は個人差があります。

※税額および社会保険料は、令和8年（2026年）時点の税制・保険料率をもとに試算した概算です。実際の税額は、扶養状況や各種控除、加入する健康保険組合などによって異なります。
※社会保険料は標準報酬月額をもとに算出されます。シミュレーションを分かりやすくするため、年収の約14.7％を社会保険料控除額として概算しています。
※保険料率は加入する健康保険組合や都道府県などによって異なります。

年収別に見た節税効果の傾向

節税シミュレーションの結果を見ると、年収が高くなるほど不動産投資による節税効果は大きくなる傾向が確認できます。

年収400万円では、所得税と住民税を合わせた節税額は約20.8万円となりましたが、年収700万円では約32.4万円、年収1,000万円では約45.6万円まで増加しています。これは、日本の所得税が所得が増えるほど税率が高くなる累進課税制度を採用しており、課税所得が高い人ほど、不動産所得の赤字を給与所得と損益通算した際の税負担軽減効果が大きくなるためです。

一方、年収1,500万円では節税額は約62.7万円となり、年収1,600万円以上では約65.5万円でほぼ横ばいとなります。これは、不動産所得の赤字を150万円と固定しているため、それ以上年収が増えても、減額できる課税所得の上限が一定となるためです。

ただし、これらはあくまでモデルケースによる試算です。実際の節税額は、給与所得控除や各種所得控除、扶養家族の有無、社会保険料、不動産の取得価格や減価償却費などによって異なります。そのため、実際に不動産投資を検討する際は、自身の状況に合わせたシミュレーションを行うことが重要です。

節税効果を高めるためのポイント

前章で解説した減価償却と損益通算を実際の不動産投資に活かすには、物件選びや経費計上の仕方が重要になります。ここでは、節税効果を高めるうえで押さえておきたい2つのポイントを紹介します。

減価償却を最大活用する物件選び

減価償却費は建物部分のみが対象となるため、建物価格や構造、築年数によって計上できる金額や期間が異なります。

一般的に、木造や中古物件は短期間で減価償却費を計上しやすい一方で、新築マンションは長期間にわたって安定した減価償却を行えることが特徴です。

ただし、耐用年数が短い物件は、減価償却期間が終了すると経費として計上できる金額が急に減少します。その結果、手元のキャッシュフローに対して税負担が重くなる「デッドクロス」と呼ばれる状態に陥る可能性がある点には注意が必要です。

そのため、物件を選ぶ際は、節税効果だけでなく、家賃収入や修繕リスク、資産価値、将来のキャッシュフローなども含めて総合的に判断することが大切です。

経費として認められるもの・認められないもの

不動産所得の節税効果を高めるには、経費として計上できる項目を正しく理解することが大切です。主な「経費として認められるもの」と「認められないもの」を以下の表にまとめました。

なお、交通費や通信費のように業務とプライベートが混在する支出は、業務に使用した割合に応じて按分計上する必要があります。経費として計上できる範囲は税法で定められているため、判断に迷う場合は税理士に相談することをおすすめします。税務調査に備え、領収書や請求書、帳簿などを適切に保管しておきましょう。

不動産投資で節税する際に知っておくべき注意点

不動産投資の節税効果は、保有期間や物件の条件によって変化するものであり、永続的に得られるとは限りません。ここでは、不動産投資で節税を検討する際に押さえておきたい注意点を解説します。

減価償却の終了後は税負担が増える可能性がある

減価償却費は、建物の取得費用を法定耐用年数に応じて毎年経費として計上する仕組みです。そのため、法定耐用年数に達すると減価償却費を計上できなくなり、不動産所得が増えることで所得税や住民税の負担が大きくなる場合があります。

また、不動産投資を始めた初年度は、不動産取得税や登録免許税など、購入時に発生する諸費用を経費として計上できるため、節税効果が比較的大きくなる傾向があります。一方で、2年目以降はこれらの費用が発生しないため、初年度と同じ節税効果は期待できません。

そのため、物件を購入する際は、初年度だけでなく、減価償却が終了した後の収支や税負担も見据えた資金計画を立てることが大切です。

節税だけを目的に物件を選ばない

節税効果を優先するあまり、本来の収益性を見落として物件を選んでしまうケースがあります。

例えば、減価償却費を大きく計上できることを理由に、相場より割高な価格の物件やアクセスの悪い立地の物件を購入してしまうと、家賃収入が想定を下回ったり、空室が長期化したりするリスクが高まります。また、節税効果の高さを強調する営業トークをそのまま信用し、収支シミュレーションを十分に確認しないまま契約してしまうケースも少なくありません。

物件を選ぶ際は、提示された節税額だけで判断せず、家賃収入の妥当性やローン条件、収支シミュレーションの根拠を自分自身でも確認することが大切です。

売却時の税金も考慮して運用計画を立てる

不動産を売却して利益（譲渡所得）が生じた場合は、譲渡所得税が課税されます。税率は所有期間によって異なり、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得、5年を超える場合は長期譲渡所得として取り扱われます。

短期譲渡所得は税率が高く設定されているため、購入後すぐに売却すると税負担が大きくなる可能性があります。一方、長期譲渡所得は税率が低くなるため、売却時期によって手元に残る利益が変わることがあります。

また、譲渡所得は売却価格から取得費（建物の帳簿価額など）や譲渡費用を差し引いて計算されます。減価償却費を計上すると建物の帳簿価額が下がっていくため、その分だけ取得費が小さくなり、結果として譲渡所得が大きくなりやすい点には注意が必要です。保有中の節税効果だけではなく、売却時の税金も含めて長期的な運用計画を立てることが大切です。

まとめ

不動産投資は、減価償却や損益通算を活用することで、所得税や住民税の負担を軽減できる可能性があります。ただし、節税効果は物件の構造や築年数、年収、保有期間などによって異なり、すべてのケースで同じ効果が得られるわけではありません。

大切なのは、節税効果だけでなく、立地や賃貸需要、将来の資産価値、キャッシュフローなども含めて総合的に判断し、長期的に安定した収益を見込める物件を選ぶことです。

まずはご自身の年収や資産状況に合わせたシミュレーションを行い、無理のない投資計画を立てることが大切です。当社では無料でシミュレーションを行っていますので、お気軽にご相談ください。

【参考資料】
■国税庁「給与所得控除（No.1410）」
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1410.htm
■国税庁「所得税率（No.2260）」
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/2260.htm
■国税庁「No.1199 基礎控除」
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1199.htm
■国税庁「主な減価償却資産の耐用年数表」
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/pdf/2100_01.pdf
■国税庁「減価償却資産の償却率等表」
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/pdf/2100_02.pdf
■東京都「主計局」
https://www.tax.metro.tokyo.lg.jp/kazei/life/kojin_ju
■協会けんぽ「令和8年度保険料額表」https://www.kyoukaikenpo.or.jp/about/business/insurance_rate/premium_prefectures/r08/index.html
■厚生労働省「雇用保険料率について」
https://www.mhlw.go.jp/stf/seisakunitsuite/bunya/0000108634.html