不動産投資とは？初心者向けに仕組み・種類・メリットとリスクを解説

初心者でも分かる不動産投資の仕組み

不動産投資とは、マンションやアパートなどを購入し、家賃収入や売却益を得ながら資産形成を目指す投資方法です。ここでは、収益を得る2つの方法と、少ない自己資金で投資できる仕組みについて解説します。

不動産投資で収益を得る2通りの方法

不動産投資で収益を得る方法は、大きく分けて「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」の2つです。

インカムゲイン（家賃収入）とは、マンションなどの不動産を購入し、第三者に貸し出すことで毎月の家賃収入を得る方法です。家賃収入からローン返済や管理費などを支払いながら運用し、長期的に安定した収入を目指します。

キャピタルゲイン（売買差益）とは、不動産を購入した後、価格が上昇したタイミングで売却し、その差額によって利益を得る方法です。市場環境によってはまとまった利益が出ることもありますが、不動産価格の動きを正確に予測することは難しく、下落リスクも常に存在します。

どちらを重視するかによって物件選びや運用方針も変わってくるため、自分がどちらの収益を軸にするのかを最初に考えておくとよいでしょう。

少ない自己資金で大きな投資ができる理由

「レバレッジ効果」とは、自己資金に金融機関からの融資を組み合わせることで、自己資金だけでは購入が難しかった物件にも投資できる仕組みです。

たとえば、自己資金100万円に対して3,400万円の融資を受けることで、3,500万円の物件に投資できる場合があります。また、物件条件や金融機関によっては自己資金10万円から始められるケースもあります。

ただし投資規模が大きくなる分、ローン返済の負担や空室リスクも増すため、融資を活用する際は余裕のある資金計画が不可欠です。

なお、近年は政策金利の上昇に伴い、変動金利で融資を受ける場合は返済額が増える可能性がある点にも留意が必要です。

利回りの目安を知る

物件を比較する際によく使われる指標が「表面利回り」です。年間の家賃収入を物件価格で割って算出し、計算式は次のとおりです。

表面利回り（%）＝年間家賃収入 ÷ 物件購入価格 × 100

たとえば、年間家賃収入120万円の物件を3,000万円で購入した場合、表面利回りは約4%となります。ただし表面利回りには管理費や税金などの経費が含まれていないため、実際の収益性を判断する際は、経費を差し引いた「実質利回り」も合わせて確認することが重要です。

健美家によると、2026年7月期の全国平均表面利回りは、区分マンションが6.68%、一棟マンションが7.41%、一棟アパートが7.91%とされています。木造中心の一棟アパートは修繕負担が大きくなりやすい分、利回りが高めになる傾向があります。数字だけで判断せず、なぜその利回りになっているのかという背景も確認しましょう。

代表的な3つの不動産投資物件

不動産投資で扱う物件には、マンションやアパートなど複数の種類があり、それぞれ運用方法やリスクの特徴が異なります。どの種類を選ぶかで、必要な資金規模もリスクの性質も大きく変わります。ここでは代表的な3つの投資物件を紹介します。

区分マンション・アパート経営

マンションやアパートを一室単位で購入し、賃貸経営を行うことです。

一室単位での購入となるため、条件次第では都心や駅近といった立地でも検討しやすい特徴があります。投資金額を抑えやすい点から、不動産投資を始めやすい選択肢のひとつです。空室が発生すると家賃収入がゼロになるため、立地選びが収益を左右する点には注意が必要です。

一棟マンション・アパート経営

マンションやアパートをまるごと一棟購入する形で、賃貸経営を行います。

区分投資に比べて収入規模が大きくなる可能性がある一方で、投資金額も数千万円から数億円と大きいため、失敗した場合のリスクもより大きくなります。複数の部屋を所有することで、一部が空室でも他の部屋からの家賃収入が見込める点は区分投資との違いといえるでしょう。

戸建て経営

戸建て経営は、一戸建てで賃貸経営を行うものです。

ファミリー層をターゲットとすることが多く、入居期間が長い傾向があります。一つの戸建て住宅に複数の入居者が居住するシェアハウスも戸建て投資の一種に含まれますが、シェアハウスは運営方法や管理の手間が通常の戸建て賃貸と異なる点に注意が必要です。

物件の種類によって必要な資金やリスクの性質は異なるため、自分の予算やリスク許容度に合った選択が大切です。

会社員が不動産投資を検討する理由

将来への備えや、給与収入以外の収入源を確保したいという理由から、不動産投資を検討する会社員も増えています。

実際に、国土交通省「個人投資家への不動産投資に関するアンケート調査結果について」（令和元年9月27日）でも、不動産投資経験者のうち41.5%が会社員という結果が出ています。

本業に支障なく運用できる

自営業者やフリーランスは業務時間の融通が利きやすい一方、会社員は勤務時間が固定されているため、入居者募集や家賃回収、修繕対応といった日々の管理業務を自分で行う時間を確保しにくいという事情があります。不動産投資では、これらの管理業務を管理会社に委託できるため、本業に支障を出さずに運用しやすい点が、会社員にとって不動産投資が選ばれる理由のひとつになっています。

ただし、管理委託費用（家賃収入の3〜5%程度）が発生するほか、物件選びや収支管理に関する知識は自分自身で備えておく必要があります。管理会社の質によって入居率や物件の維持状態にも差が出るため、委託先の選定も重要な判断のひとつです。

給与所得を背景に融資審査で有利になりやすい

金融機関の融資審査では、毎年の収入が変動しやすい自営業者やフリーランスに比べ、給与という安定した収入が継続的に見込める会社員は返済能力を評価されやすく、融資審査で有利に働きやすいとされています。レバレッジ効果（詳しくは前述）を活用しやすい点は、会社員が不動産投資を始めやすい理由のひとつです。

なお、2026年現在は日銀の利上げを受けて不動産投資ローンの金利が以前より高くなっており、変動金利型ローンの返済額も上昇しやすい状況です。本業収入とのバランスを踏まえ、今後金利がさらに上がった場合でも無理なく返済を続けられる借入額を設定することが大切です。自身の年収や借入状況を事前に把握しておくことが、具体的な検討への第一歩になります。

不動産投資のメリット・デメリット

不動産投資にはメリットがある一方で、事前に理解しておきたいリスクや注意点も存在します。ここからは、初心者の方にも分かりやすくメリット・デメリットを整理していきます。

メリットについて

不動産投資のメリットは、主に以下の4つがあります。

1．安定した家賃収入が期待できる
不動産投資では、マンションやアパートなどの不動産を保有し、入居者に貸し出すことで毎月の家賃収入を得ます。株式のように価格が毎日変動するものではないため、長期的に安定したキャッシュフローを見込みやすい傾向があります。

入居者がいる限り毎月一定の収入が入るため、給与収入以外の安定した収入源を持ちたい方にとって、検討しやすい資産運用方法のひとつといえます。

2．経費計上による節税効果が期待できる
家賃収入からローン利息や管理費、固定資産税などの必要経費を差し引いた「不動産所得」が赤字になった場合、給与所得と合算して所得税を計算し直す「損益通算」により、納めすぎた所得税が還付されるケースがあります。

この赤字は、建物の購入価格を耐用年数に応じて経費計上する「減価償却」によって生じることが多く、実際の現金支出を伴わない点が特徴です。

3．生命保険・死亡保障としての役割を持つ
不動産を購入する際には、金融機関のローンを利用するケースがほとんどで、その際に団体信用生命保険（団信）への加入が条件となることが一般的です。団信は、ローン契約者が亡くなった場合や高度障害状態になった場合に、残っているローン残債が保険によって完済される仕組みです。

その結果、遺族にはローンのない不動産と家賃収入が残ります。生命保険の代替手段として機能する点は、不動産投資ならではのメリットといえます。

4．年金の補完として活用できる
公的年金だけでは老後資金が不足するリスクが指摘される中、毎月の家賃収入は生活費を補う安定した収入源になり得ます。

現役時代から不動産を保有しておくことで、老後の収入源を分散できる点は、長期的な資産形成として検討される理由のひとつです。特に、ローンを完済した後は家賃収入がそのまま手元に残るため、老後の生活費や医療費への備えとして活用しやすくなります。

こうした点から、不動産投資には収入面・節税・保障面・老後対策という4つの側面でメリットがあります。

リスクと注意点について

ただし、注意すべきリスクもいくつか存在します。ここでは特に重要な4つを取り上げます。

1．空室リスクについて
空室が発生すると、その期間は家賃収入を得ることができません。

たとえば、家賃10万円の物件で2か月空室が続いた場合、20万円の家賃収入が得られない計算になります。さらに、ローン返済や管理費、固定資産税などの支出は継続して発生するため、空室が長引くと収支が悪化する可能性があります。

空室リスクを抑えるためには、賃貸需要の高い立地を選ぶことや、物件を適切に維持・管理することが重要です。

2．物件価値の下落リスク
不動産の価格は、経済状況や地域の市場動向によって変動します。

特に人口減少が進む地域では、賃貸需要の低下に伴い、物件価値が下落する可能性があります。価値が下落した物件は売却時に損失が出るだけでなく、家賃の値下げ圧力にもつながるため、購入時のエリア選定が長期的な収益を大きく左右します。

投資を検討する際には、エリアの人口動態や将来の開発計画などを事前に確認しておくことが大切です。

3．修繕費用の発生
建物は年数の経過とともに劣化するため、定期的な修繕やメンテナンスが必要になります。

外壁塗装や給湯器・エアコンなどの設備交換は数十万円単位の費用が発生することも珍しくなく、大規模修繕が必要になった場合は数百万円規模の出費になるケースもあります。

そのため、運用計画を立てる際には、あらかじめ修繕積立金を毎月の収支に組み込んでおくことが重要です。

4．金利上昇リスクについて
変動金利でローンを組んでいる場合、金利が上昇すると毎月の返済額が増加し、収支を圧迫する可能性があります。

日本銀行は2024年のマイナス金利政策解除以降、段階的に利上げを進めており、2026年8月時点の政策金利は1%で、約31年ぶりの高水準となっています。今後さらに金利が上昇する可能性も見込まれているため、変動金利で融資を受ける場合は、金利上昇時のシミュレーションを事前に行い、繰り上げ返済や固定金利への借り換えといった対応策もあらかじめ検討しておくと安心です。

これらのリスクは、事前に把握し対策を検討しておくことで、想定外の事態にも対応しやすくなります。

不動産投資の始め方｜5つのステップ

ここまでの内容を踏まえ、実際に不動産投資を始める際の大まかな流れを、要点にしぼって紹介します。個々の手続きの詳細は、物件探しやローンを扱う専門記事も参考にしてください。

1．情報収集と目的の整理
書籍やセミナーなどで基本知識を身につけ、「家賃収入重視か、売却益重視か」など自分の投資目的を整理します。

2．資金計画と事前審査
自己資金と借入可能額の目安を把握し、金融機関や不動産会社で事前審査を受けます。

3．物件探しと現地確認
利回りや周辺環境を比較しながら候補を絞り込み、可能な限り現地で物件の状態を確認します。

4．売買契約とローンの本申込み
重要事項説明を受けたうえで売買契約を締結し、金融機関へローンの本申込みを行います。

5．物件引き渡しと運用開始
決済・引き渡し後、管理会社を選定して運用を開始し、収支状況を定期的に確認します。

まとめ：不動産投資は「理解した上で判断する」ことが成功への第一歩

不動産投資は、正しく理解すれば会社員でも取り組みやすい資産形成の手段のひとつです。一方で、空室や修繕費、物件価値の下落、金利上昇といったリスクも存在するため、メリットだけで判断するのは避けるべきです。

営業トークを鵜呑みにせず、自身の年収や自己資金、ライフプランに合った無理のない投資規模を把握することが重要です。特に金利上昇局面にある今は、将来の返済負担も見据えた資金計画が欠かせません。不明点があれば、専門家への相談も活用しながら判断していきましょう。

【参考資料】
■国土交通省「個人投資家への不動産投資に関するアンケート調査結果について」（令和元年9月27日）https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/content/001316112.pdf
■健美家「収益不動産 市場動向 マンスリーレポート 2026年7月期」
https://lifull.com/doc/2026/08/8ec3e74c36fd810e0d2b2e9b821f00c9.pdf
■国税庁「No.2250 損益通算」
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/2250.htm