新築マンション投資のメリット・デメリット｜失敗しないポイントも解説

新築マンション投資（ワンルーム）とは？会社員が知っておきたい仕組みと費用

新築マンション投資の全体像を、基本、利益が出る仕組み、かかる費用の順に整理します。

新築マンション投資の基本と「新築」の定義

新築マンション投資とは、新築の単身者向け区分マンションを1室単位で取得し、入居者に貸し出して収益を得る方法です。一棟投資と比べて投資額を抑えやすく、入居者募集や家賃回収などの管理を賃貸管理会社に委託しやすい点が特徴です。

なお、不動産広告でいう「新築」とは、建築後1年未満で、まだ人が住んだことのない物件を指します。入居者が入ると、広告上は中古として扱われます。

不動産投資の基礎知識については、こちらの記事で解説しています。
■不動産投資の基礎知識｜仕組み・利回り・リスクと5ステップを解説
https://www.willgrp.co.jp/column/column-8694/

家賃収入と売却益で利益を得る仕組み

不動産投資で得られる利益には、次の2つがあります。

• インカムゲイン：毎月の家賃収入による利益
• キャピタルゲイン：購入価格より高く売却できた場合の売却益

ただし、家賃収入がそのまま利益になるわけではありません。手元に残る金額は、次のように考えます。

手元に残る金額 ＝ 家賃収入 − ローン返済 − 経費

経費には、管理費、修繕積立金、賃貸管理費、固定資産税などが含まれます。また、売却時には仲介手数料の支払いやローン残高の精算も発生します。売却価格がローン残高を下回れば、不足分は自己資金で補うことになります。

インカムゲインとキャピタルゲインや経費の詳細は、こちらの記事で解説しています。
■不動産投資のインカムゲインとキャピタルゲイン｜仕組みと選び方を解説
https://www.willgrp.co.jp/column/column-8358/
■不動産投資の経費とは?経費にできるもの・ならないもの一覧と判断基準
https://www.willgrp.co.jp/column/column-8732/

区分マンション投資にかかる主な費用

費用は、購入時・保有中・売却時のそれぞれでかかります。

• 購入時：物件代金のほか、登記費用、融資事務手数料、火災保険料、不動産取得税など
• 保有中：管理費、修繕積立金、賃貸管理委託料、固定資産税・都市計画税、設備交換費用、退去時の原状回復費用など
• 売却時：仲介手数料、ローン完済のための諸費用など

新築であっても、将来にわたって費用が不要になるわけではありません。長期修繕計画や、修繕積立金の改定予定も確認しておきましょう。

新築ワンルームマンション投資のメリット

新築マンション投資の魅力は、物件の新しさによる募集上の強みと、始めやすさにあります。

設備が新しく入居者を募集しやすい・購入直後は修繕費も抑えやすい

新築物件は、室内設備や共用設備が新しく、内装の清潔感もあるため、賃貸市場で訴求しやすい面があります。オートロック、宅配ボックス、インターネット環境、浴室乾燥機、防犯カメラなど、単身者が重視する設備が整っていれば、周辺物件との差別化につながる可能性があります。

また、購入直後は、給湯器やエアコン、水回り設備の交換、大規模なリフォームが必要になる可能性が中古物件より低く、当面の修繕費を抑えやすい点もメリットです。ただし、入居のしやすさは立地や家賃設定にも左右されます。

融資を活用でき、管理も委託しやすい

会社員は、安定収入や勤続年数、勤務先、金融資産などを評価され、不動産投資ローンを利用できる場合があります。融資を活用すれば、自己資金だけでは購入できない価格帯の物件にも投資できる可能性があります。ただし、借りられることと、無理なく返済できることは別です。

また、区分ワンルームは、入居者募集、家賃回収、入居者対応、退去時の手続きなどを賃貸管理会社へ委託できます。本業が忙しい会社員でも、日常の管理業務にかかる時間を抑えやすい点がメリットです。

団体信用生命保険で万一に備えられる

団体信用生命保険（団信）は、ローンの契約者が死亡または高度障害の状態になった場合に、ローン残高が弁済される仕組みです。加入には健康状態などの審査があり、団信の有無や保障の範囲は、金融機関や商品によって異なります。

また、ローンを完済すれば返済の負担がなくなります。その後も物件を保有し続ければ、家賃収入から管理費などを差し引いた金額が手元に残ります。ただし、完済までの収支や建物の維持管理は、事前に確認しておく必要があります。

団信の詳しい仕組みは、こちらの記事で解説しています。
■不動産投資ローンの団信とは｜基本の仕組みから加入判断まで徹底解説
https://www.willgrp.co.jp/column/column-8654/

新築ワンルームマンション投資のデメリットと注意すべきリスク

新築マンション投資では、購入時の収支が赤字になるケースもあります。想定どおりに運用が進まない場面を前提に、余裕資金を確保して判断する必要があります。

新築プレミアムで購入価格が高くなりやすい

新築物件の販売価格には、建築費や土地代だけでなく、広告宣伝費、販売費、モデルルーム費用、事業者の利益などが含まれることがあります。こうした「新築プレミアム」により、中古物件より購入価格が高くなりやすい点には注意が必要です。

購入後に入居者が入ると、物件は中古として評価されます。購入価格と周辺の中古成約事例に差があると、早期売却ではローン残高を下回る価格でしか売れない可能性があります。

新築と中古の違いは、こちらの記事で詳しく解説しています。
■不動産投資は新築と中古どっちがいい？違いと選び方を徹底解説
https://www.willgrp.co.jp/column/column-8626/

利回りが低く毎月の収支が赤字になることがある

新築マンションは物件価格が高めのため、利回りが中古物件より低くなりやすい傾向があります。さらに、ローン返済や経費を差し引くと、毎月のキャッシュフローが赤字になることもあります。

ここで押さえておきたいのが、表面利回りと実質利回りの違いです。

• 表面利回り：年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100で算出します。物件の比較には便利ですが、経費や空室を反映していないため、実際の収益性とは差が出ます。
• 実質利回り：（年間家賃収入 − 年間経費）÷（物件価格 ＋ 購入時諸費用）× 100で算出します。表面利回りより実態に近い判断ができます。

収支シミュレーション例（仮の条件）

利回りだけでは、毎月の収支は分かりません。次の仮の条件で計算します。

• 物件価格：3,000万円（頭金なしで全額借入）
• ローン：金利2.0%（固定）、35年、元利均等返済
• 家賃：月10万円（表面利回り4.0%）
• 空室なし、家賃は変わらない

項目	金額（月額）
家賃収入	100,000円
ローン返済	-99,000円
管理費・修繕積立金	-12,000円
賃貸管理委託料（家賃の5％）	-5,000円
固定資産税・都市計画税（月割）	-7,000円
毎月の収支	-23,000円

この条件の年間経費は約29万円（管理費・修繕積立金などの月2.4万円×12か月、ローン返済は含みません）で、実質利回りは約3.0%です（購入時諸費用は含みません）。表面利回り4.0%との間に、約1.0ポイントの差があります。

そのうえで、ローン返済まで含めると、空室も家賃下落もない最も良い条件でも、毎月約2.3万円、年間で約28万円（税引前）の持ち出しになります。空室が1か月あれば、その月の持ち出しは約11.8万円です。上記は仮の条件で、実際の収支ではありません。

家賃下落・物件価格下落・空室で収入が減る

新築時は、新しさを理由に周辺相場より高い家賃で募集できる場合があります。しかし、初回の入居者が退去したあとは新築ではなくなるため、賃料を相場に合わせて見直す必要が生じることがあります。家賃が下がれば、収益性を重視する買主の評価も下がり、売却価格にも影響します。

また、1室のみを保有するワンルーム投資では、空室が発生すると、その部屋からの家賃収入はゼロになります。ローン返済などの支出は続くため、空室期間は自己資金で補う必要があります。管理費や修繕積立金も、将来引き上げられると支出が増えます。

新築マンション投資は儲からない?危険・やめたほうがいいといわれる理由

新築マンション投資が一律に「儲からない」「危険」というわけではありません。ただ、そういわれる背景には、新築プレミアムによる購入価格の高さ、低い利回り、売却時の価格下落があります。次のような場合は、契約を急がず、条件を見直したほうがよいでしょう。

• 毎月の赤字を補える余裕資金がない
• 節税や家賃保証の説明だけで購入を決めようとしている
• 売却価格とローン残高の関係を確認していない

ここでは、契約や運用、資金計画の面で失敗につながりやすいポイントを紹介します。

節税効果だけを目的にすると失敗しやすい

不動産所得が赤字になった場合、条件によっては、給与所得など他の所得と合算して計算する「損益通算」が使えます。減価償却費やローン利息などの経費が家賃収入を上回ると、所得税や住民税の負担が軽くなることがあります。

ただし、節税には次のような限界があります。

• 赤字が利益に変わるわけではなく、支出の一部を税負担の軽減で補う仕組みにすぎません。
• ローン返済が進むと経費になる利息が減り、赤字が小さくなるため、節税効果は小さくなっていきます。
• 損益通算できるかどうかは、借入金利子の扱いなど個別の条件で変わるため、税理士や税務署への確認が必要です。
• 売却時には、売却益に対して別途税金がかかる場合があります。

節税を主目的にせず、税引前でも収支が成り立つかを確認しましょう。

販売会社の収支シミュレーションを鵜呑みにしてしまう

販売会社が示すシミュレーションは、家賃、空室率、家賃下落率、金利、修繕費、売却価格などの前提によって大きく変わります。「空室なし」「家賃下落なし」「金利上昇なし」といった前提であれば、実際より良い収支に見える可能性があります。

シミュレーションを見るときは、結果の数字だけでなく、どのような前提で計算されているかを確認しましょう。前提の根拠を説明してもらい、疑問点は書面で確認することが大切です。

家賃保証やサブリースの条件を十分に確認していない

サブリースは、事業者がオーナーから物件を借り上げ、入居者へ転貸する仕組みです。空室時でも一定の賃料を受け取れる契約がある一方、一般に受取賃料は市場家賃より低く設定されます。

また、保証賃料は将来にわたって固定とは限りません。次の項目は、契約書で必ず確認しましょう。

• 賃料の改定時期と条件
• 免責期間
• 修繕費の負担
• 解約条件と違約金
• 売却時の契約承継

2020年12月に施行された賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律では、サブリースに関する誇大広告の禁止や重要事項の説明などが定められています。ただし、契約内容を理解しないまま締結してよいわけではありません。口頭の説明だけで判断せず、疑問点は書面で回答を得ましょう。

金利上昇や将来の住宅ローンなど、借入面のリスクを見落とす

変動金利型のローンでは、金利が上昇すると返済額や利息負担が増える可能性があります。家賃収入はすぐに増えるとは限らないため、金利上昇は収支悪化の要因になります。借入時には、適用金利だけでなく、金利上昇時の返済額、返済比率、固定金利への変更可否、繰上返済の条件を確認しましょう。

また、将来、自宅を購入するために住宅ローンを組む場合、投資用ローンの返済額や保有物件の収支が、借入可能額や審査に影響する可能性があります。結婚、出産、転職、独立、自宅購入などのライフイベントを見据え、投資用ローンが家計や将来の資金計画に与える影響を確認してから契約しましょう。

新築マンション投資で失敗を防ぐためのポイント4つ

新築マンション投資で失敗を防ぐには、立地、収支、出口戦略、会社選びの4点を押さえることが重要です。販売会社に任せきりにせず、投資判断に必要な数字を自分でも確認しましょう。

立地と単身者の賃貸需要を自分で調査する

まず、現在の立地条件を確認しましょう。駅からの徒歩分数、主要駅や勤務先・大学へのアクセス、スーパーやコンビニなどの生活利便性、治安、競合物件の数が、単身者の入居判断に影響します。将来の需要は、周辺の雇用や大学、人口動態、単身世帯数、競合物件の供給状況から見ておきます。

また、不動産ポータルサイトで近隣の類似物件を検索し、募集家賃、設備、空室状況を比較しましょう。新築は家賃の実績がないため、販売資料の家賃設定が周辺相場から大きく離れていないかを必ず確認してください。完成前の物件は実物を見られないため、図面や周辺環境、同じタイプの部屋などで、広さや日当たりを確認します。

空室・家賃下落・金利上昇を織り込んで収支を確認する

収支シミュレーションは、満室で家賃が変わらない前提だけでなく、条件を悪くした場合も確認します。たとえば、一定期間の空室、家賃の段階的な下落、管理費・修繕積立金の増額、金利上昇を設定し、毎月の赤字額が許容範囲に収まり、返済を続けられるかを見ます。前の章の例のように、最も良い条件でも赤字になる物件では、条件が悪くなるほど持ち出しが増えます。

特に1室のみの保有では、空室時に家賃収入がなくなります。数か月分のローン返済と固定費を補える生活防衛資金を確保したうえで、投資を始めましょう。

購入前に売却価格と出口戦略を考えておく

購入前に、数年後、10年後などのローン残高を確認し、その時点で想定される売却価格と比較しましょう。前の章の仮の例では、10年後のローン残高は約2,345万円です。これを下回る価格でしか売れなければ、不足分は自己資金で補うことになります。売却価格は販売価格ではなく、近隣の中古成約事例や賃料から見た収益性を参考に、慎重に見積もる必要があります。売却のしやすさは保証されません。

出口は、投資目的と保有期間によって変わります。ローン完済後の家賃収入が目的なら、返済完了までの収支を重視し、早期の売却益を狙うなら、市況や購入価格の妥当性がより重要です。売却と保有継続の両方を想定しておくと、環境変化にも対応しやすくなります。

管理会社・販売会社の実績を確認し、複数社を比較する

販売会社や管理会社を選ぶ際は、物件を売ることだけでなく、購入後の賃貸管理や売却支援まで対応できるかを確認しましょう。入居者募集の実績、管理戸数、対応エリア、空室時の対応、管理報告の内容などが判断材料になります。

また、1社からの提案だけで契約を急ぐ必要はありません。不動産会社によって、扱う物件や融資先、提案方針は異なります。同じエリアの新築・中古物件を含めて複数社の提案を比較し、必要に応じて利害関係のない専門家にも相談しながら、自分の投資目的と資金計画に合う物件を選びましょう。

まとめ

新築マンション投資は、設備の新しさや始めやすさといったメリットがある一方、購入価格の高さや家賃・物件価格の下落、売却時のリスクを伴います。条件次第で「儲からない」投資にも「成り立つ」投資にもなるため、リスクを数字で確認したうえで判断することが大切です。

判断の軸は、次の3つです。

• 目的：節税や資産形成か、毎月の収支重視か
• 保有期間：ローン完済まで持つか、途中で売却するか
• 資金余力：空室や金利上昇があっても、家計から補填できるか

この3点を整理し、契約前に収支の再計算と出口戦略を確認しましょう。

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株式会社ウィルレイズは、東京都心エリアを中心に投資用マンションの販売・仲介・賃貸管理を行っています。新築マンション投資を検討する際は、物件価格だけでなく、購入時の諸費用、保有中の収支、将来の売却まで考慮することが大切です。

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