2026.10.14 不動産初心者

【保存版】不動産投資用語集|利回り・税金・契約の重要用語まとめ

不動産投資に興味はあるものの、「専門用語が多くて、情報がなかなか頭に入ってこない」と感じている方は多いのではないでしょうか。

利回り、減価償却、サブリース、団信など、調べ始めると聞き慣れない言葉が次々と出てきて、内容を理解する前に不安になってしまうことも少なくありません。

どの分野でも、基礎となる用語を理解することが最初の一歩です。とくに不動産投資は専門用語が多く、「どの言葉から覚えればよいのか」を判断すること自体が難しいといえます。

そこで本ページでは、不動産投資を始めるにあたって押さえておきたい基本用語を「不動産投資用語集」として、次の5つの分野に整理しました。

不動産投資の仕組みと投資手法
利回り・収益性を判断するための指標
税金・会計処理・減価償却
契約・法律・権利関係
不動産テック(テクノロジー関連用語)

それぞれの用語について、意味だけでなく、実際に使われる場面や注意点もあわせて解説しています。気になる分野から読み進めていただいても、気になる用語だけを辞書のように調べていただいても問題ありません。

用語の理解が深まれば、不動産投資に関する情報が整理され、物件選びや資金計画の判断もしやすくなるはずです。不動産投資の基礎固めとして、ぜひご活用ください。

不動産投資の用語集
用語を知ったあとの一歩
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不動産投資の用語集

1. 不動産投資の仕組みと投資手法に関する基本用語

不動産投資の基本的な仕組みや、収益の種類、物件の所有形態、運用方法に関する用語です。

用語	解説
不動産投資	収益を目的に不動産を取得・運用し、賃料収入や売却益を得る投資方法。対象はマンション、アパート、戸建て、オフィス、駐車場など多岐にわたる。
マンション経営	マンションを所有・運用し、入居者に貸し出すことで家賃収入を得る不動産投資の一種。区分マンション経営と一棟マンション経営がある。
実物資産	土地や建物のように、形があり、それ自体に価値を持つ資産。不動産は実物資産の一つで、インフレ時に価値が変動する場合もある。
インカムゲイン	資産を保有・運用することで継続的に得られる収益。不動産投資では、主に家賃収入を指す。
キャピタルゲイン	資産を売却した際に得られる利益。不動産投資では、売却価格が購入価格を上回った場合などに生じる。
一棟投資	マンションやアパートを一棟丸ごと購入・所有する投資形態。複数の部屋から家賃収入を得られる一方、初期費用や維持管理費用が大きくなりやすい。
区分投資	分譲マンションの一室など、建物の一部分を購入・所有する投資形態。一棟投資と比べて購入費用を抑えやすい一方、所有する部屋が空室になると家賃収入が途絶える。
オーナーチェンジ	入居者がいる状態の賃貸物件を売買し、所有者が変わること。購入後も入居者との賃貸借契約が引き継がれる。
サブリース	不動産会社などがオーナーから物件を借り上げ、第三者に転貸する仕組み。契約に基づいて賃料が支払われるが、借地借家法が適用されるため、サブリース会社からの賃料減額請求が認められたり、契約が解除されたりする可能性がある。
マスターリース	物件オーナーとサブリース会社などが結ぶ、物件の一括借り上げに関する賃貸借契約。サブリース会社が第三者に転貸する仕組みと関係する契約である。
不動産小口化商品	不動産から得られる収益などを複数の投資家で分け合えるようにした商品。商品によっては比較的少額から投資できる。
REIT(リート)	投資家から集めた資金で不動産を取得・運用し、賃料収入や売却益などを投資家に分配する不動産投資信託。

2. 利回り・収益性を判断するための指標用語

物件の収益性や投資効率を把握し、購入の判断や運用計画を立てる際に使われる用語です。

用語	解説
表面利回り	物件価格に対する年間家賃収入の割合。一般的には、年間の満室時家賃収入を物件価格で割り、100を掛けて算出する。管理費や税金などの経費は考慮しない。
実質利回り	年間家賃収入から年間の運営経費を差し引いた金額を、物件価格に購入時の諸費用を加えた金額で割って算出する利回り(計算式：(年間家賃収入 − 年間運営経費)÷(物件価格 + 購入時諸費用)×100)。表面利回りよりも実際の収益性を検討する際の参考になる。
想定利回り	物件が満室であることなど、一定の想定条件に基づいて算出する利回り。広告などに掲載されることがあるため、計算条件の確認が必要。
還元利回り(キャップレート)	不動産の収益から物件価格を評価する際に用いる利回り。直接還元法では、年間の純収益(NOI)を還元利回りで割って価格を算出する。
NOI(営業純収益)	家賃収入などから、空室による損失や管理費、修繕費などの運営経費を差し引いた収益。ローン返済や所得税などを差し引く前の収益性を把握するために使う。会計上の「営業利益」とは異なる点に注意が必要。
ROI(投資利益率)	投資した金額に対して、どの程度の利益を得られたかを示す指標。計算方法は分析の目的によって異なる。
キャッシュフロー	一定期間における現金の流れ。不動産投資では、家賃収入などから運営経費やローン返済などを差し引いた後に、手元に残る現金を確認する際に使われる。

3. 税金・会計処理・減価償却に関する基礎用語

不動産投資の収支を計算したり、確定申告や売却時の税金を検討したりする際に押さえておきたい用語です。

用語	解説
減価償却費	建物などの取得費用を、法定耐用年数などに基づいて複数年に分けて経費計上する際の金額。計上時に同額の現金支出が発生するわけではないが、税務上の所得計算に影響する。
法定耐用年数	税務上、減価償却費を計算する際に用いる資産ごとの年数。建物は用途や構造によって異なり、住宅用では鉄筋コンクリート造は47年、木造は22年と定められている。事務所用など住宅用以外では年数が異なる(鉄筋コンクリート造は50年、木造は24年など)。
損益通算	一定の所得区分で生じた損失を、ほかの所得の利益と相殺すること。不動産所得の赤字も一定の条件で給与所得などと損益通算できるが、土地取得に係る借入金利子に相当する部分など、対象外となる損失もある。
デッドクロス	不動産投資で使われる実務用語の一つ。ローンの元金返済額が減価償却費を上回る状態を指す。減価償却費は現金支出を伴わない経費である一方、元金返済は経費にならず現金が出ていくため、帳簿上(課税所得)の利益や税負担が増えるのに対し、手元のキャッシュフローは悪化しやすくなり、納税資金が不足するおそれがある。
青色申告	一定の帳簿を作成し、所定の手続きを経て行う確定申告の方法。要件を満たせば、青色申告特別控除や純損失の繰越控除などの制度を利用できる。
譲渡所得税	不動産を売却して利益が生じた場合に関係する税金。譲渡所得に対して所得税・住民税・復興特別所得税が課され、税率は売却した年の1月1日時点での所有期間によって異なる(5年超は長期で約20.315%、5年以下は短期で約39.63%)。
固定資産税	毎年1月1日時点の土地や建物などの所有者に課される地方税。税額は原則として固定資産税評価額を基に算出する。市街化区域内の土地・建物には、あわせて都市計画税が課されるのが一般的。

4. 契約・法律・権利関係で押さえておきたい用語

物件の購入やローン契約、売買後のトラブル対応などに関係する用語です。

用語	解説
契約不適合責任	引き渡された物件が契約で定めた内容に適合しない場合に、売主が買主に対して負う責任。契約内容や不適合の状況に応じて、買主は修補や代金減額などを請求できる場合がある。
追完請求	引き渡された物件が契約内容に適合しない場合に、買主が売主に対して修補などを求めること。
代金減額請求	契約内容に適合しない物件について、一定の要件を満たした場合に、買主が売主に代金の減額を求めること。
登記	不動産の所在地や面積、所有権、抵当権などの権利関係を登記簿に記録すること。不動産の権利関係を確認する際に重要となる。
抵当権	ローンなどの担保として不動産に設定される権利。債務者が返済できなくなった場合、債権者は法律に基づいて担保不動産から債権を回収できる。
団体信用生命保険(団信)	住宅ローンなどの契約者が死亡または高度障害状態になった場合などに、所定の条件に従って保険金でローン残高が弁済される保険。三大疾病などの特約が付く商品もある。不動産投資向けローンでも、金融機関や商品によって利用できる場合があり、加入条件は住宅ローンの団信と異なることがある。
IT重説	重要事項説明を、オンライン会議システムなどを使って非対面で行う方法。宅地建物取引士が説明し、必要な書面の交付など所定の要件を満たす必要がある。

5. 不動産投資を変えるテクノロジー関連用語(不動産テック)

不動産の情報収集や物件管理、取引などにテクノロジーを活用する場面で使われる用語です。

用語	解説
情報の非対称性	取引に関わる当事者間で、保有する情報の量や質に差がある状態。不動産取引では、売主や仲介業者と購入希望者の間で情報量に差が生じる場合がある。
AIによる価格・賃料予測	AIを活用し、取引事例や周辺環境などのデータを分析して、不動産価格や賃料を推定する技術。投資判断の参考になるが、予測値が実際の価格や賃料を保証するものではない。
IoT(モノのインターネット)	インターネットを通じて機器などをつなぐ技術。不動産分野では、スマートロックや遠隔で操作できる設備などに活用される。
VR・AR	VRは仮想空間を体験する技術、ARは現実の風景にデジタル情報を重ねて表示する技術。不動産分野では、オンライン内見や家具配置のシミュレーションなどに利用される。
ブロックチェーン	取引記録などを複数の参加者で共有・管理する技術。記録の改ざんを困難にする仕組みを持ち、不動産取引や契約手続きへの活用が検討されている。
スペースシェアリング	空いている場所や設備を、必要とする人に貸し出す仕組み。シェアオフィスや時間貸しスペースなどが例として挙げられる。

用語を知ったあとの一歩

ここまで、不動産投資の仕組みから利回り、税金、契約、不動産テックまで、押さえておきたい基本用語を見てきました。

最初は聞き慣れない言葉ばかりでも、一つひとつの意味を理解していくうちに、物件情報や収支のシミュレーション、契約書類の内容が少しずつ読み解けるようになります。用語の理解は、不動産投資の情報を整理し、ご自身で考えるための土台になります。

ただし、用語を知っていることと、実際の投資判断ができることは別です。利回りの数字ひとつをとっても、算出の条件によって見え方が変わります。税金や契約に関する事項は、個々の状況によって取り扱いが異なります。気になる点があれば、税理士や弁護士などの専門家、または不動産会社の担当者に相談しながら、一つずつ確認していくことをおすすめします。

この用語集は、不動産投資を学ぶ中で迷ったときに、何度でも見返していただけるページです。ブックマークをして、必要なときにご活用ください。

不動産投資について、さらに詳しく知りたい方は、以下のページもあわせてご覧ください。

■不動産投資初心者ガイド｜仕組み・種類・メリットとリスクを解説
https://www.willgrp.co.jp/column/column-8533/
■【不動産投資の利回りとは？】初心者向けに意味と重要性をわかりやすく解説
https://www.willgrp.co.jp/column/column-8205/
■団信（団体信用生命）について基本の仕組みから加入判断まで知りたい方はこちら ↓
https://www.willgrp.co.jp/column/column-8654/
■不動産投資は本当に節税になる？シミュレーションで年収別に検証
https://www.willgrp.co.jp/column/column-8322/
■不動産投資の売却｜手取り額の計算例とタイミング・流れを解説
https://www.willgrp.co.jp/column/column-8705/

本ページの内容は一般的な情報提供を目的としたもので、特定の投資や税務処理を推奨するものではありません。税率・法令・制度は改正される場合があります。個別の判断は、税理士・弁護士などの専門家にご相談ください。

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監修者
FPヤマネー（yamony）

資格：2級FP技能士・日商簿記2級・宅地建物取引

建築学科を卒業後、建設会社での実務を経て不動産業界に転身。
「お金のことは難しい」「誰に相談すればいいかわからない」といった不安や疑問に応えていきたいという思いから、FPとしての活動を開始。これまで培った知見と経験を活かし、「できるだけわかりやすく」「今日から実践できる」お金の情報提供を心がけています。